בודפשט בירת הונגריה מושכת הרבה מאוד משקיעי נדל"ן מישראל. יש לבודפשט מספר יתרונות בולטים: עדיין ניתן לרכוש דירות במחיר סביר ביחס לערים באירופה. לדוגמא בווינה שהמרחק ממנה הוא רק 200 ק"מ, עלות למטר במרכז העיר יגיע ל 8,000 אירו ובפראג שהמרחק שלה מבודפשט הוא 350 ק"מ המחיר למטר במרכז העיר יגיע ל 7,500 אירו מה שמראה שיש לבודפשט עוד מרחב רב לעליות ערך מכיוון שהיום המחיר למטר הינו כ 3,000 אירו. בודפשט מורכבת מ 23 רובעים ולמשקיעי נדל"ן קל מאד להבין את אזורי ההשקעה כיון שהמשקיעים מתרכזים רק בשלושה רובעים 6, 7, 8. כל רובע מורכב ממספר מצומצם של רחובות וזו גם הסיבה לעלית מחירים מכיוון שאין שטחים לבניה והבניינים הקיימים בני 5 קומות מקסימום, קיים ביקוש גבוה של תיירים ,סטודנטים והצעירים ההונגרים שעוזבים את הערים הקטנות ומגיעים לבודפשט ועובדים בחברות בינלאומיות ורוצים לגור רק ברובעים 6, 7, 8 מכיוון שמדובר ברובעים עם מספר רב של אוניברסיטאות. ברובעים אלו הביקוש מאוד גבוה לשכירויות מכיוון שהסטודנטים שלומדים בבודפשט באנגלית בעיקר רפואה/וטרינריה ומגיעים ממדינות כמו שוודיה, גרמניה, ונורבגיה מעוניינים לגור רק באזורים האלו. סטודנטים אלה נחשבים לשוכרים ברמה גבוהה בשל מוסר התשלומים הגבוה ובנוסף הם שומרים על הדירות והחוזים אתם הם ארוכי טווח.
התשואה הממוצעת על דירות סטודיו בגודל 25-30 מטר הינה כ 6% והתשואה על דירות גדולות יותר של 60-80 מטר הינה 5%.
הרעיון בבודפשט הוא להגיע לתשואה גבוהה יותר של כ 10% והדרך להגיע לתשואה זו היא על-ידי חלוקה של דירות גדולות בגודל של 60-80 מטר לדירות סטודיו קטנות. כשרוכשים דירה גדולה המחיר למטר יורד משמעותית לעומת דירה קטנה וברגע שמפצלים את הדירה העלות הסופית שמתקבלת היא דירה בכ- 30% יותר זולה ממחיר השוק מה שמעלה את התשואה לכ 10%, בנוסף, תמיד כשמפצלים דירה, השיפוץ כלול במחיר ובנוסף מחליפים את כל מערכות החשמל והמים וכתוצאה מכך הבלאי העתידי הוא אפסי. דירה משופצת ומעוצבת בצורה מודרנית מקנה יתרון על דירות עם עיצוב ישן!
דירות מעוצבות כחדשות שיוצאות לשוק להשכרה לטווח ארוך לסטודנטים מושכרות בתוך שבוע ולפני פרוץ הקורונה ב 2019 דירה כזאת הייתה מושכרת ביום שהייתה יוצאת לשוק. הסיבה לכך היא שהדירות במרכז העיר שמעוצבות בצורה מודרנית היו מושכרות בעיר לתיירים והסטודנטים היו נשארים עם הדירות המיושנות. הרעיון הוא לרכוש דירה ישנה במצב רעוע במחיר למטר נמוך ולפצל אותה לדירות קטנות ומעוצבות. יתרון נוסף הוא שהתקרות בדירות הישנות גבוהות מינימום 3.8 מטר ויש אפשרות להוסיף גלריה שמגדילה את שטח הדירה והדרישה עבורן היא הגבוהה ביותר. בבודפשט מותר חוקית לפצל דירות וניתן למכור חלק מהדירה שפוצלה בטאבו. חברתנו גלזברג גרופ בבעלות תמיר גלזברג מוכרת מנהלת ומשפצת ומפצלת דירות עבור משקיעים ישראלים ודרך הפעולה מאוד פשוטה.
כל דירה שמוצעת לרוכש ישראלי מלווה בתוכנית פיצול והרוכש מקבל תיאור של דירה מעוצבת כך שהוא יודע איך בדיוק תראה הדירה לאחר השיפוץ עד רמת הספה, ארון מטבח וכל פרט נוסף. כמו כן חברת גלזברג גרופ מתחייבת למחיר של השיפוץ ללא חריגות. לאחר גמר השיפוץ, החברה מטפלת במציאת שוכרים ובניהול שוטף של הדירה. עלות הניהול השוטף שכולל תחזוקה, מציאת דיירים חילופיים בעת הצורך הוא 10% משכר הדירה. החברה מסייעת ללקוח לפתוח חשבון בבנק OTP שהינו הבנק הגדול בהונגריה. השוכר מפקיד את שכר הדירה החודשי בחשבון הבנק שנפתח. קיים בעיר מעין מחירון של עלות השכירות לסטודנטים. העלויות ידועות וברורות. למשל, שכירות לדירות סטודיו לפני הקורונה היו בין 480-500 אירו ועכשיו בזמן הקורונה ירדו ל 400-420 אירו. במידה ולקוח פיצל דירה ל 4 דירות סטודיו יקבל 1680 אירו על השקעה של 200,000 אירו שמשקפת תשואה של כ 10%.
במידה והרוכש פיצל ל 3 דירות סטודיו ההכנסה תהיה על כל דירה 400-420 אירו ובסך הכל 1260 על השקעה של 160,000 אירו, תשואה של 9%. במידה והרוכש פיצל ל 2 דירות סטודיו ההכנסה תהיה על כל דירה 400-420 אירו ובסך הכל 840 אירו על השקעה של 125,000אירו, תשואה של 8% המחירים שציינו הם סופים וכוללים מס רכישה 4%, עלות עורך דין 1%, עמלות שיווק וריהוט מלא של הדירה כולל מכשירי חשמל ( עלות של ריהוט דירה ואבזור מלא הינו 4,600 אירו לכל דירת סטודיו) לגבי נושא דירות להשכרה לתיירים Airbnb. בודפשט לפני הקורונה הייתה מהמובילות בעולם בתפוסה שנתית עם ממוצע של 70% מה שאומר שהדירה כל חודש הייתה מושכרת 22 ימים בחודש לאורך כל השנה.
התשואה על דירות כאלו הייתה כ 12%-13%. היום בזמן הקורונה חברתנו העבירה את כל הדירות להשכרה לטווח ארוך. בבודפשט נושא ה Airbnb מוסדר ומפוקח ויש חוק לגבי הפיכת דירה לדירת נופש. ברובע 6 ורובע 7 צריך הצבעה של הדיירים בבניין להפיכת הדירה לדירת נופש. ברובע 8 בודקים את תקנון הבניין ואם הוא מאפשר אין צורך בהצבעה.
בבודפשט תהליך הרכישה מאוד מהיר. הרוכש חותם על חוזה ישירות מול המוכר ההונגרי והחוזה הוא באנגלית ובהונגרית ובמידה והדירה ריקה המסירה מתבצעת תוך ימים ספורים. הרישום הוא טאבו פרטי על שם הרוכש ואין צורך לפתוח חברה. מס הרכישה הוא 4% קבוע על כל הסכום. אם נסתכל על התמונה הכוללת נראה שבודפשט כהשקעה נדלנית היא פוטנציאל הן לעליית מחיר הדירות עד שתדביק את המדינות השכנות אליה.
כמו כן, הדיירים איכותיים מאוד: סטודנטים זרים, הבלאי נמוך כיון שהדירה שופצה והמחיר נמוך ב 30% בגלל הפיצול. נשמח לעמוד לרשותכם, לשוחח אתכם ולהעביר אליכם חומרים נוספים .
נדל"ן בודפשט!
